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http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1245619142 暮らしと生活ガイド|法律、消費者問題|法律相談 ★1つ目の質問について、住宅支援機構から他業者へ売却の話が進んでいるのであれば、購入することはできますが、その業者も利益を上乗せしないといけないので、もう少し出さないと購入できないかと思います。住宅支援機構が不動産業者に仲介を依頼してるだけなら、800万プラス100万プラス仲介手数料で購入できます。2つ目の質問について抵当権を設定している債権者にしかお金は行きません。ただし、残りの債務額（残りの借金）を上回る売却額が見込めるような場合（その場合は任意売却は普通しません）はお父様にお金が行く場合もまれにあります。しかしそれ以外の債権者に差し押さえされると思います。 ●先日、個人再生について、弁護士事務所に相談に伺った所、自己破産しても、住宅は守れるだろうとの、思いも寄らない回答だったので質問します。住宅ローン(住宅支援機構)残850万。私が主債務者で母が連帯債務者です。持ち分割合(共有名義)私、約2分の1。母、約2分の1。不動産査定980万～1080万。弁護士曰く、私が自己破産しても、母が連帯債務者の為、今まで通り住宅ローンを分割払いすれば、持ち分割合等、関係無しに住宅は守れるという回答でした。債務は500万。個人再生した場合、清算価値(返済額)は150～250万の範囲内で、個人再生するよりも、破産した方が、スッキリするし、住宅も守れるというのですが、私の様なケースで、自己破産して、住宅を守れた方は見えますか？母は年金受給者(月10万位)です。住宅支援機構は連帯債務者が今まで通り分割で返済する事を認めてくれるのでしょうか？個人再生した場合、収入－生活費(住宅ローン含む)で月15万程度の+で、返済額を返す見込みも有ります。父に介護が必要な為、どうしても、住宅を手放す事は出来ません。詳しい方、経験者の方、宜しく ご教授下さい。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1242898732 暮らしと生活ガイド|法律、消費者問題|法律相談 ★それは合点のいかない話です。あなたが個人再生なり、破産なりとしようとする背景には、複数の債務（それに対する債権者）があるのではないですか？仮に、住宅支援機構を債権者Ａとします。それ以外に債権者Ｂ、債権者Ｃ…の立場もあるとした場合、あなたが破産するとなると、あなたの財産を全て債権者Ａ、Ｂ、Ｃ…が応分で分配することになります。（個人再生で自宅という財産を別格扱いにする場合は話が別です。）このために、あなたが持つ住宅の持ち分について、ＢやＣも或る意味の取得権（売却して代金の一部を受収する権利）を持つことになります。もし自宅を残すとなると、債権者Ａだけが、あなたが破産することでの被害を受けない形になり、ＢやＣのみが不平等な債務処理を迫られることになりますから、破産法に抵触します。Ａには継続してお母さんが払い、ＢとＣへもそれなりの金額を渡して処理しようとするなら、それは破産ではなくて任意整理です。もし、債権者ＢやＣの存在なしに破産しようとしているのであれば、わざわざ破産にする必要がなく、今後も連帯債務者のお母さんが払うことにする話を住宅支援機構とだけつければよいのです。 ●不動産を処分して破産するつもりですが、司法書士の先生から不動産査定書を（2社分）必要だと言われどこで頼めば良いのか更に無料なのかご教示お願い致します。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1341399003 暮らしと生活ガイド|法律、消費者問題|法律相談 ★何故不動産を処分して破産しなければならないのでしょうか？追記現状のままで自己破産申請を行うのがベストです。自己破産ということは・・・言い方は悪いですが、今までの借金を踏み倒すということです。踏み倒される側とすれば不動産という財産を踏み倒す前に処分するということは・・・誰が考えても納得できないのではないでしょうか？担当している司法書士の方は・・・客観的に見て問題のある指導をしているようです・・・最寄の都道府県市区町村で無料の法律相談窓口が定期的に開催されています。再度そちらに相談なさってみてはいかがでしょうか？ ●分譲マンションの売却を考えているのですが、先日部屋の壁紙の汚れ落としをしている時に、出窓との境目の壁紙に（出窓の下からの部分）、良く見ると少しクラック(小さな亀裂)があるのを発見しました。クラックは長さ２０ｃｍぐらいで、カーテンに覆われているので、良く見ないとわからない感じです。先ずこのクラックを上手く補修する方法はありますか？壁紙を交換すれば解決しますが、上手く補修できればと思っています。また、このようなことは、不動産査定、買取に大きく影響するでしょうか？早速物件拝見希望者が出てきまして、案内の日時連絡するところです。出来る限り費用を抑えたいので、何か良いアドバイス頂けますでしょうか？ http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1339802688 暮らしと生活ガイド|住宅|不動産 ★この程度でしたら、まったく問題ないですよ。壁紙は湿気を吸いますのでしかたがないことです。案内時に見学者には一応見せておいたほうがいいです。大きく気にする買手がいたら相当な神経質さんか無知なので、他に何を言われるかわかりませんから敬遠した方がいいぐいらいでしょう。補足に対してやる必要ないと思いますよ。この程度で気にするのでしたらきれいな部屋なんでしょうね。早く売れるといいですね。 ●根抵当権の極度額の減額をし、その余力を持って、他行の抵当権または根抵当権を設定することは可能なのでしょうか？根抵当権、極度額1.4億で、当初借入1.2億程度、現在残債務４千万まできましたが。不動産賃貸業として回しております。地方都市の衰退によって、空きテナントが目立ち敷金返還義務が生じ大変です。一度、金融機関にはリスケをお願いして通りましたが、もう一度リスケをすることは、嫌なので、上記のとおり残債務額まで、極度額を減額してもらいたいのです。これは通る話でしょうか？不動産査定上4,000万はあるとの事ですが。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1238239972 ビジネス、経済とお金|家計、貯金|ローン ★銀行では（時価）評価額の7割程度を担保評価としています。後順位で設定する銀行は、上記の水準で（先順位設定額控除後の）「余力」があり返済財源も問題が無ければ、その余力範囲では根抵当権設定の上で融資が受けられるかも知れません。既存の（第一順位）根抵当権者は「評価」に関係なく、現在残高の1.2倍程度までは減額が可能な筈です。この点、「通る話」です。もし通らなければ、全額の肩代わりを他行にお願いすると良いでしょう。ただし、問題は今の収益状況で返済可能な借入が組めるかどうかです。 ●不動産査定書を作成してもらうにはどうすればいいでしょうか？以前も質問したのですが、査定してもらうことを説明していただきましたが、査定書を作成するにはどうしたらいいのか教えていただけませんでした。あくまでも査定書を作成してもらいたいので、その方法を教えて下さい。あと、費用はかかるのでしょうか？簡単な不動産の査定金額がわかるものでいいのですが・・・・・。宜しくお願いします。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1335188583 暮らしと生活ガイド|法律、消費者問題|法律相談 ★不動産鑑定事務所に勤めている者です。使う目的にもよると思いますが、自分でだいたいの金額を知りたいだけなら不動産業者の営業の方などに相談すると比較的短期間で査定書（無料がほとんど）は作成していただけると思いますよ。不動産鑑定士による不動産の評価は、ピンからキリですが最近は簡易の評価書（１０万前後）もいろんな業者でやっていて、相続や売買に関する公的なものと認められるので目的に応じて活用すればよろしいかと・・・ ●金額指定の不動産査定書について教えて下さい。再生手続きで査定書が必要なのですが、金額を指定して査定書を作成してくれる不動産を探しています。対応してくれる不動産がどこか知りませんか？ http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1032832925 暮らしと生活ガイド|住宅|不動産 ★債権者を欺く行為です。有償の価格査定は、不動産鑑定業者の独占業務です。そんな不法行為による損害賠償請求のリスクがある不動産価格査定を無償でやってくれる不動産業者がいるでしょうか？無条件で査定依頼すべきです。あとでばれて再生不認可ともなりませんよ。 ●個人民事再生を検討してますが、清算価値保障の内訳と返済期間について教えてください。個人民事再生を検討していますが、清算価値保障について聞きたいことがあります。１．不動産査定をするとオーバーローンになり-200万ぐらいになります。 この場合は財産は－200万になるのでしょうか。２．保険返戻金について、私名義の保険は対象になるのは理解していますが、妻名義の保険でも 私が保険金を払っていれば財産になりますか。 財産になるとすれば、保険金口座を妻名義の口座に変更すればよいのでしょうか。３．清算価値の財産は家族が生活する最低限の生活費は相殺されないのでしょうか。返済期間ですが、子供が4人いて、１４歳、12歳、8歳、7歳と妻がいます。母は現在一人暮らしをしていますが、近いうちに面倒を見ないといけません。このような条件で返済期間を5年には可能でしょうか。現在の債務と財産から返済可能金額は5年間なら切りつめて返済可能ですが3年間では厳しいです。裁判所は上記状況を特別な場合と判断してくれるでしょうか。自宅は残したいのですが、場合によっては自己破産も考えないといけないためお願いします。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1130301421 暮らしと生活ガイド|法律、消費者問題|法律相談 ★１．オーバーローンの不動産は、清算価値０として計算します。２．ケースバイケースですが、質問者様の資産ではなく、奥様の資産とみなされる可能性も十分にあります。 保険料が多額である、最近契約者を質問者様から奥様に変更された等の事情があれば裁判所の判断は微妙です。 まずはこの保険を資産に含めず申し立てし、もし指示があれば追加して清算価値に計上する、というスタンスでいかがでしょうか。３．家族状況は清算価値を算出する際には考慮されません。 なお、最低弁済額を算出する際、小規模個人再生の場合は、債権額と清算価値から算出しますが、給与所得者等再生の場合は更に可処分所得額が要素に加わります。この可処分所得額を計算する過程で、家族構成（子の数、年齢）が勘案されます（ただし、何歳の子の生活費控除何万何千円、と表に定められた金額を機械的にあてはめますが）。扶養家族が多く、子の成長に伴い出費が増大する懸念があることを理由とすれば、返済期間を５年とする特別な事情に相当します。裁判所も返済期間５年の再生計画を認めてくれるでしょう。補足に対してご質問のケースの生命保険は、解約返戻金の試算額が清算価値に算入されます。誰が被保険者かは関係ありません。誰が契約者なのかに着目されます。 ●札幌の不動産を探す際にはハウスタウンがいいと言われたのですが例えば住友さんとかから探すよりもいい点は何ですか？物件の数ですか？知人はハウスタウンで中古住宅を購入し、会社も親切で良かったと聞きました。住友さんとかの名前が大きいところで買う方がいいのか、メリット、デメリットがわかりません。教えてください。現在、不動産査定はハウスタウンというところにお願いしておりますが購入も同じ会社がいいのか、分けた方がいいのか経験ある方アドバイスお願いします。現在、札幌で中古マンションか中古住宅で1500万円までで探しております。来月中に札幌に引越予定です。もし購入する物件がすぐに見つからばければ札幌で賃貸をまず探してから売買物件をゆっくり探したいと思います。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1129304421 暮らしと生活ガイド|住宅|不動産 ★物件情報は最新情報をすぐに手に入れることが重要です。一般の不動産総合サイトでは物件情報がストップしているケースが多く、不動産会社が真剣に物件入力しているところで探すべきです。私なりのランクをつけたので参考にして下さい。①アットホーム 物件鮮度◎物件量◎参加会社の信用度△物件の見やすさ△②ハウスタウン 物件鮮度◎物件量◎参加会社の信頼度◎物件の見やすさ○③不動産連合体 物件鮮度◎物件量◎参加会社の信用度△物件の見やすさ○④不動産ウェブ 物件鮮度×物件量×参加会社の信用度○物件の見やすさ△←不動産会社が経営しているので偏りがひどい⑤ホームズ 売買は×賃貸向き？⑥不動産サガス ほとんど機能していない大体札幌で主力の不動産総合サイトです。個人的にはハウスタウンと不動産連合体をおすすめします。 ●不動産売却の時に掛かる税金、諸経費？15年前に土地、建物を相続し現在事務所として法人に貸しています。私も自営業で当不動産を担保に借入しており出来れば売却し借入金返済と残りを事業の資金にと考えていますが売却すると税金、諸経費などがかなり掛かるのでしょうか？又税率などがあれば教えていただきたいのですが。ちなみに不動産査定では5000万位と考えています。よろしくお願いいたします。 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1327552298 ビジネス、経済とお金|保険、税金、年金|税金 ★不動産を売却した場合、売却した金額の所得が入ってきますので、所得税と住民税の対象となります。確定申告が必要となります。不動産を売却する際の税金の計算方法や売却時のあれこれが詳しく載ってるサイトがあるのでご参考までに。はじめての不動産売却：http://www.estate-japan.com/ 
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